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선순위임차인등 권리관계 문의

등록자

ribero

등록일

2019.11.17 16:45

조회

2576

수고많으십니다.
공매로 물건을 고민하고 있는데요.

1. 배분요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있다고 합니다
낙찰되면 별도로 전세권 설정되어 있는 금액만큼 돈을 주면
해결이 되는건지 아니면 돈을 더달라고 하며 합의가 안될 수도 있는지 궁금합니다.

2. 또 이 선순위 임차인이 전입일로는 5년도 전에 계약체결로 한 걸로 확인되는데
전세기간동안 거주하겠다고 요구한다면 그걸 언제까지로 고려해야할까요.

3. 의료보험공단도 가압류를 신청했고 배당요구를 하지 않았습니다.
선순위인데 이러면 이금액은 별도로 지급해야하는건가요
연체금액을 확인할 방법이 있을까요

감사합니다.

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ans79 (59.17.xxx.51) 2019.11.17 20:08
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 1. 질문 내용 자체가 명확하지 않아, 답변 역시 불가능 합니다. "배당요구를 하지 않은 선순위 임차인" 과 "전세권설정" 은 엄격히 구분해야 합니다. 말소기준권리 이전의 전입 으로 대항력을 갖추었고, 전세권등기자 의 지위를 동시에 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않았다면... 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 까지 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다. 전세권등기가 설정되어 있다면, 통상 전세권등기금액과 임차보증금이 일치하는 것이 보통 이므로 그 금액을 반환하면 됩니다만... 문제는 앞서 말씀드린 바와 같이, 배당요구를 하지 않은 선순위임차인 은 종전 임대차계약의 존속기간 까지 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 해당 금액의 반환의사를 전달하더라도 해당 임차인이 명도를 거부할 경우 임대차계약기간의 종료시점까지 명도를 구할 수 없게 됩니다. 2. 추정은 가능하나, 별 의미는 없습니다. 해당 세대를 직접 방문하여 확인해야 할 문제 입니다. 보통 주택임대차계약은 2년 단위로 갱신하는 것이 일반적이기 때문에 5년 전 임대차계약으로서 갱신이 이루어졌다면, 임대차계약은 약 1년 정도 남은 것으로 추정해 볼 수 있습니다. 3. 1번 질문에서는 선순위임차인 이라 하시고, 3번에서는 의료보험공단의 가압류가 선순위다???? 이게 무슨 말도 안되는 얘기 인 건가요???^^;; 의료보험공단의 가압류가 선순위 라면, 당연히 임차인은 대항력을 갖추지 못한 임차인이 됩니다.^^;; 아무튼... 공매개시결정 이전 등기된 가압류권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 배분에 참가할 수 있으며, 이와 관계없이 낙찰자의 인수대상은 발생하지 않습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720



19910119 (125.191.xxx.126) 2019.11.26 09:09
1,배분요구를 안한 선순위 임차인은 자신의 임대차 존속키간 동안 계속 거주를 할수 있으며 별도의 금액은 요구하지 못 할 겁니다ㆍ요구할 아무런 근거가 없지요 ㆍ오히려 낙찰자가 자신의 보증금을 줄 사람이기에 깍뜻이 대할 겁니다ㆍ 낙찰을 받고 잔금을 내기 전에 임차인을 만나서 계약서를 보십시요ㆍ 그러면 확인이 가능하겠지요~ 3, 3번의 질문을 독립적인 질문으로 생각히고 답변을 드립니디 ㆍ 선순위 가압류는 말소기준권리가 됩니다 ㆍ가압류의 채권액은 신고할 것이며 낙찰된 금액에서 배당을 받으으로 주가 부담금은 없습니다 ㆍ경매전공대학생

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