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5가지 질문에대한 명쾌한 답변 부탁합니다

등록자

wms00002

등록일

2020.06.18 10:59

조회

1862

안녕하세요...
경남 거제시에 위치해 있습니다...
1-2층은 상가로 이용중이고 3층은 원룸 4층은 주인이 살고있습니다...

2020년6월 8일 임의경매 개시결정이 되었는데..어떻게 되는지 , 어떻게 해야 하는지 너무 어렵네요..ㅠㅠ
경매 진행되었을시 저는 어떻게 되는지 분석좀 부탁합니다...
2020타경5800

2020년06월08일 임의경매 개시결정(농협)

2009.07.22 소유권보존
2016.09.12 부설주차장등기 (2009.07.15 부설주차장 설치) 아주동 901-6 별도설치되어있슴
2019.09.24 가압류(청구금액 20,600,000-아주신용협동조합
2019.10.10 가압류(5억 )
접수. 등기원인 금액
1. 전세권설정 2009.10.21 2009.07.30 설정. 50,000,000.
2. 근저당설정. 2011.03.18. 2011.03.17. 설정. 2,080,000,000 장승포농협
3. 근저당담보추가 2019.2.25부기 901-6토지
4. 전세권변경. 2015.01.21 2014.12.15. 변경. 80,000,000 위1번항
5. 근저당설정. 2015.03.15. 2015 03.31. 설정. 650,000,000 장승포농협
6. 근저당담보추가 901-6
7. 전세권설정. 2017.08.01. 2017.03.13 설정. 60,000,000. 확정일자 없슴
8. 근저당설정. 20918.05.09 2018.05.09. 설정. 100,000,000
9. 전세권 설정. 2018.09.14. 209.09.13. 설정. 150,000,000 (확정일자 2018.09.18)
10. 근저당설정. 2018.11.27. 500,000,000 동고성농협
11. 주택임차권 2019.05.31 최초 30,000,000(2013.5.6) 재계약 60,000,000(2015.4.28)

저는 9번 전세권 설정인입니다...

1. 지번이 다른 인근에 있는 부지에 부설주차장등기가 되어있는데 경매시 이주차장도 포함하는지요?
2. 7번 전세권설정자의 경우 당시 환산보증금 초과로 확정일자를 받지못해서 전세권만 설정하였는데 경매 낙찰시 배당금 순번되로 받을수있는지요?
3. 11번항의 저보다 후순위로 주택임차권 설정한경우 배당시 순번이 어찌되는지요?
4. 7번과 같이 확정일자를 못받고 전세권 설정만 해놓았을때 낙찰금액중 건물부분의 낙찰액에서만 배당 받을수 있다는데...맞는지요?
5. 저같은 경우 보증금 1억5천에 월100만원에 계약하고 2년뒤부터 보증금 9000만원에 월 150만원으로 하기로 계약서에 명시했는데 주인이 6000만원을 내 줄수있는 입장이 안되서 어기게되면 저가 할수있는 방법은 어떤게 있을까요?

위 질의에 대한 명쾌한 답변 좀 부탁합니다..감사합니다..

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ans79 (59.17.xxx.51) 2020.06.18 18:37
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 장문의 질문글 이긴 합니다만, 질문하신 바와 같이 "명쾌한 답변" 을 위한 기초사실관계의 확인이 턱없이 부족한 내용이라 이는 불가능 합니다. 1. 지번이 다른 인근에 있는 부지에 부설주차장등기가 되어있는데 경매시 이주차장도 포함하는지요? => 알수 없습니다. 다만, 담보목적물에 추가되어 있는 이상 당연히 매각대상에 포함되어 있을 것으로 보입니다. 2. 7번 전세권설정자의 경우 당시 환산보증금 초과로 확정일자를 받지못해서 전세권만 설정하였는데 경매 낙찰시 배당금 순번되로 받을수있는지요? => 알 수 없습니다. 최소한의 권리분석이 필요한 내용에 해당하는 바, 입찰자의 입장에서 발생할 수 있는 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정 시세, 인근 물건의 낙찰사례등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가를 산정하고, 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 확인 후 판단해야 할 내용 입니다. 3. 11번항의 저보다 후순위로 주택임차권 설정한경우 배당시 순번이 어찌되는지요? => 알 수 없습니다. 임차권설정일자가 늦다 하더라도 이는 배당순위와는 전혀 관련이 없습니다. 임차권의 원인 이 되는 확정일자에 따른 순위배당이 이루어지기 때문이지요. 또한, 소액임차인 이라 한다면 소액임차인의 최우선변제 또한 고려해야 하나, 질문내용 그 어디에서도 이를 판단할 수 있는 근거가 없습니다. 또한... "11번항 의 저보다 후순위로..." 라는것이... 질문자님이 11번항 이라는 것인지...대체 질문자님이 누구인지... 제가 점쟁이가 아닌 이상 알 수 없습니다. 4. 7번과 같이 확정일자를 못받고 전세권 설정만 해놓았을때 낙찰금액중 건물부분의 낙찰액에서만 배당 받을수 있다는데...맞는지요? => 아파트, 다세대 주택이 아닌 단독주택, 다가구, 근린주택 등의 경우 전세권 은 건물의 매각대금 범위 내에서만 이루어집니다. 5. 저같은 경우 보증금 1억5천에 월100만원에 계약하고 2년뒤부터 보증금 9000만원에 월 150만원으로 하기로 계약서에 명시했는데 주인이 6000만원을 내 줄수있는 입장이 안되서 어기게되면 저가 할수있는 방법은 어떤게 있을까요? => "저" 가 누구신지 제가 어찌 아나요^^;; 보증금액을 보아할 때, 9번 전세권자 이신 듯 합니다만...왜 이걸 제가 추정해서 답변을 해야 하는건지 모르겠네요.^^;; 현재 매각이 진행 중인 이상 사실 상 기존의 약정된 내용은 아무런 의미가 없을 것으로 보입니다. 매각절차를 통해 배당을 받고, 미배당임차보증금 차액을 임대인 에게 청구하는 것이 유일한 방법 일 것으로 보여집니다만, 현실적으로 현재 상황에서 그 실효성은 장담할 순 없을 것으로 보여집니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720



ans79 (59.17.xxx.51) 2020.06.18 18:43
질문하신 내용들에 대한 보다 명확한 답변을 위해서는... 등기부등본, 임대차계약서, 전입 및 확정일자 등의 기초사실관계를 확인할 수 있는 서류를 확인하고, 경우에 따라서는 경매사건기록열람 도 필요하며... 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등의 통계자료, 해당 물건의 기본적인 권리분석을 통해 각종 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 을 고려한 예상낙찰가를 산정하고, 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 확인 후 판단 해야 합니다. 특히나, 다수의 임차인이 존재하는 물건의 특성 상 건물 전체의 전입세대열람, 확정일자등록현황서의 확인도 필요합니다. 임차인의 배당은 기본적으로 소액임차인에 해당할 경우 최우선변제, 그리고 확정일자의 우선변제권, 전세권에 의한 순위배당 으로 나뉘어 지게 되는 바 단순히 확정일자나 전세권에 의한 배당순위를 논하는 것 자체가 오류 입니다. 또한, 토지와 건물 전체에 대한 전세권이 아닌 이상... 아파트와 다세대와 같은 집합건물이 아닌 이상 전세권은 건물의 매각대금 내에서만 배당이 이루어지기 때문에 이 역시 단순한 배당순위를 따지는 것 역시 오류에 해당하겠지요. 이점 명심하시기 바랍니다.

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