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수원5계 2021-4825 (1)

등록자

woohyoekk

등록일

2022.01.22 04:06

조회

648

안녕하세요.

"대위변제 가능성
후순위 임차인에 의한 대위변제 가능성이 있습니다.
선순위 권리 금액 : 10억 8000 만원
후순위 임차인의 미수금 합계 : 14억 282 만원
후순위 임차인(대위변제로 대항력을 취득할수 있는 임차인)이 배당에서 받지 못하는 금액은 14억 282 만원이므로 선순위 권리(하나은행 2015년 09월 04일 근저)의 채권액 10억 8000 만원 보다 많습니다. 따라서 후순위 세입자는 하나은행 2015년 09월 04일 근저 을 대위변제하여 대항력을 취득함으로써 보증금을 전액 받을 수 있습니다."

후순위 임차인들이 대위 변제하게되면

하나은행 근저당이 말소되는 것 아닌가요?

그렇다면 경매원인이 없어지는 것이고

경매 자체가 취소되는 건가요?

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ans79 (219.248.xxx.204) 2022.01.22 13:54
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 1. 경매신청권원 인 근저당을 대위변제하여 해당 근저당을 말소하는 방식의 대위변제가 이루어질 경우 당연히 집행권원의 소멸로 인해 경매사건은 취하 됩니다. 2. 발췌하신 부분들은, 아마도 경매정보사이트 의 "자동권리분석" 일부를 인용하신 것으로 보입니다만... 이는 말소기준권리의 채권금액과 이것이 소멸됨으로써 대항력을 취득하게 되는 임차인의 임차보증금 총액을 단순비교하여 임차보증금총액이 더 큰 경우 "대위변제를 통해 임차인이 대항력의 취득 가능성이 있다" 라고 할 뿐 입니다. 즉, 단순수치의 비교에 따른 자동권리분석에 해당하는 만큼 상당한 오차범위가 존재할 수 밖에 없다는 의미 인 것이지요. 3. 이러한 이론과 달리, 실무에서 보자면... 아파트와 같이 단독세대가 존재하는 물건의 경우라면, 대위변제를 통한 대항력의 취득 가능성은 상대적으로 높은 편이나, 해당 물건과 같이 다수의 임차인이 존재하는 다가구 물건의 특성 상 대위변제를 통해 이득이 발생하는 모든 임차인이 대위변제에 동의해야 하고, 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임대인의 채무 약 9억원을 1/N 로 부담해야 하는 현실에 처하게 됩니다. 사공이 많으면...배가 산으로 가는 이유... 아시겠지요?^^;; 따라서, 임차인들이 한마음 한뜻으로 뭉치지 않는 이상 현실성은 상당히 떨어질 수 밖에 없습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720



ans79 (219.248.xxx.204) 2022.01.22 13:56
이보다...문제는.... 상당수의 임차인이 존재하는 다가구라는 물건의 특성 상 대위변제 문제에서는 의견통일이 이루어지지 않는 반면, 낙찰자에게 명도를 거부할 때는 대부분의 임차인들이 한마음한뜻 이 됩니다. 즉, 임차인 다수가 담합을 하여 낙찰자에게 대항하려 하는 만큼 이로인한 상당한 명도저항이 발생할 수 있는 특성이 존재하는 만큼 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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