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대항력있는 선순위 임차인의 보증금을 돌려받지 못하고 있는 경우의 대처법?

등록자

20912080

등록일

2022.01.25 23:08

조회

716


안녕하세요.

본인의 상황은 아닌데 경매공부를 한다니 지인이 물어봐서 도움 좀 얻고 싶습니다.

대항력있는 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수해야 하는데 낙찰자분이 자금에 문제가 있어 돌려받지도 못하고 이사도 못하고 있다고 합니다.확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않아 그런것 같습니다.

어느 정도 예상이라도 돼야 계약금이라도 걸고 집을 구하는데 낙찰자분은 아무런 얘기가 없는 상황이라고 합니다.

새로운 임차인이라도 찾아서 주면 좋겠는데 연락도 잘 되지 않고 막막한것 같네요.

이런 상황에서 임차인의 대처방법은 무엇이 있는지요?

보증금 반환소송이라도 해서 다시 경매에 넣어야 되나요 아니면 돌려줄 때까지 어쩔 수 없이 계속 거주해야 하나요?

소송에 경매를 넣으면 상당한 시간이 소요될텐데....

임차인은 특별히 이사갈 이유는 없는데 언제까지 기다려야 되는지 다른 방법이 있는지 궁금합니다.



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ans79 (219.248.xxx.204) 2022.01.26 00:03
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 언제부터인가 이곳이 점집이 되어가는 듯 하네요.^^;; 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않았다 라는 것은 대항력 즉, 종전 임대차계약의 존속기간을 주장하기 위함 이겠지요. 더군다나, "임차인은 특별히 이사갈 이유는 없다??" 라면, 당연히 종전 임대차계약기간 까지 거주하면 될 문제이지 기다린다??? 라는 표현은 적절하지 않습니다. 물론, 종전 임대차계약기간이 종료되기 이전 임대인(낙찰자) 와 별다른 계약갱신에 대한 얘기가 없었다면 묵시적갱신이 이루어질 것이고, 그것이 아니라면 계약갱신청구권을 행사하거나... 임대차계약의 갱신거절 및 해지통보를 한 후 임차보증금 전액을 반환받으면서 이사를 가는 방법을 사용하면 될 문제 입니다. 대항력을 주장하기 위해 권리신고 및 배당요구를 하지 않았는데, "어쩔 수 없이 계속 거절해해야 한다??" 는 말은 성립할 수 없습니다. 또한, 종전 임대차계약기간 종료되기 이전 계약갱신거절 및 해지통보를 했고, 이후 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환받지 못했을 때...에서야 비로소 할 수 있는 것이 임차보증금반환청구소송 입니다. 대항력을 갖춘 임차인이라고 해서 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라는 것 이지요. 결국... 질문자님, 정확히는 질문자님의 지인이라는 임차인의 의사에 따라 대응방안은 완전히 달라집니다만, 질문하신 내용만으로는 판단도 불가능 하며... 임차인의 입장에서 굉장히 자의적인 해석이 가득한 내용에 해당하는 만큼 명확한 답변 역시 불가능 합니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720



ans79 (219.248.xxx.204) 2022.01.26 00:24
지극히 제 개인적인 뇌피셜로 상황을 간단히 추정해 본다면... 우선은 임차인이 원하는 목적과 방향, 그리고 임대인의 의사 부터 확인하는 것이 우선 일 것으로 보여집니다. 임대인과는 그 어떤 협의 조차 없었는데 다짜고짜 소송을 운운하는 것은 변호사나 법무사들이나 좋아라 할 일 일 뿐 입니다. 임대차계약종료시점이 임박했고, 이로인해 임대차계약의해지통보를 했음에도 불구하고 임대인 측에서 아무런 조치를 하지 않거나, 아무런 응답을 하지 않거나 등 임차보증금반환을 거부할 경우에나 하는 것이 소송 입니다. 만약, 이러한 상황이라면...어쩔 수 없이 임차보증금반환청구-강제경매신청 등의 절차를 진행해야 할 수 밖엔 없습니다. 허나...이렇게 답변을 추가하면서도 "임차인은 특별히 이사갈 이유는 없는데..." 라는 문장이 상당히 신경쓰이는군요.^^;; 특별히 이사갈 이유는 없는데, 임차보증금반환청구의소를 대체 왜??? 생각하시는 거죠?^^;;



20912080 (211.107.xxx.109) 2022.03.08 15:29
답변 고마운데 마지막에 이상한 문구가 있네요. 지금은 임차인도 이사할 생각이 없어 협의는 아니더라도 남은 계약기간 거주하고 그 후에 지금과 마찬가지로 보증금을 돌려 받지 못하는 경우의 질문입니다. 그냥 드러나는 질문에 답변 주면 감사하지만 무슨 생각으로 이상한 생각을 하면서 답변했는지 모르겠네요?

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