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경매 압류재산에 대한 권리 우선순위 문의
등록자 foreverwj1 등록일 2024.05.14 06:58 조회 144
공매 압류재산 정보 요약

임대차 정보:
- 임차인: 문**
- 보증금: 5천만원
- 전입일: 2020년 12월 14일

등기사항증명서 주요 정보:
- 위임기관: 양*** (2020년 11월 27일 설정)
- 압류권자: 은*** (2022년 11월 21일 설정)
- 압류권자: 평******** (2023년 5월 10일 설정)

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경매 관련 질문

1. 임차인의 권리 보호
- 문 임차인의 전입일이 2020년 12월 14일인데, 위임기관 날짜가 먼저 설정된 것으로 확인됩니다. 기본적으로 알고 있는 말소기준권리(저당,근저당,압류 등등)가 아니니, 임차인 문** 씨는 선순위 임차인이 맞을까요?


2. 권리 우선순위
- 등기사항증명서에 따르면 양***(권리종류 교부청구 양천구청이 있음)의 권리가 2020년 11월 27일에 설정되었습니다. 이 권리가 다른 압류권(은: 2022년 11월 21일, 평: 2023년 5월 10일)보다 우선이 될 수는 있나요? 
의견달기
realauc  (220.76.xxx.38) 2024.05.14 12:31
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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진행자 김명석입니다.


공매사건이라면 관리번호를 남기세요. 그래야 제대로 된 분석이 가능합니다. 전체적인 분석이 안되어 주어진 조건만으로 분석을 받아서 입찰했다가 다른 변수에 의해 종잣돈을 날릴 수 있습니다.

1. 20.11.27자 양****의 설정은 압류가 아닌 교부청구라면 임차인이 대항력이 있습니다.
2. 공매에서의 조세채권 상호간의 배당순서는 0순위 체납처분비용(경매에서는 경매비용) 1순위 당해세 2순위 납세담보 3순위 압류선착주의(압류 등기된 조세채권) 4순위 참가압류(압류된 이후 후순위로 압류된 세금) 5순위 교부청구 세금입니다.
따라서, 양주시청의 설정이 압류가 아닌 교부청구라면 가장 늦은 순위로 배당됩니다.




***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
ans79  (39.120.xxx.59) 2024.05.14 22:05
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문자님이 이해하고 있는 내용들이 모두 "팩트"는 아닐 수 있습니다.
"등기사항전부증명서 주요정보" 가 실제 등기사항전부증명서 상 권리관계를 의미하진 않습니다.
대표적으로 공매공고등기가 이루어지지 않았음에도 불구하고, 권리종류를 위임기간으로 표시하는 것이 대표적인 예 입니다.
따라서, 실제 등기사항전부증명서 상 권리관계를 확인해야 하는 것이 바람직 하며...

따라서, 2020.11.27 공고공고 가 등기사항전부증명서 상 등기된 것이 아니라면, 당연히 2022.11.21 압류가 말소기준권리가 되어 2020.12.14 전입을 한 임차인 문XX 은 대항력 성립여지가 존재하는 전입 에 해당합니다.
단, 말소기준권리 이전의 전입이라고 해서 무조건 임대차 및 대항력이 성립하는 것은 아니기 때문에 말씀하신 내용만으로 대항력을 갖춘 임차인이다 아니다 를 판단해서는 안된다는 점 명심하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
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