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전세권자의 배당 미 신청시
등록자 chk28488 등록일 2024.05.20 13:58 조회 142
안녕하세요.

2021년 1월 1일 전입 (3억 전세)
2023년 1월 20일 전세권 설정

2021 3월 1일 근저당 1억

2023년 3월 1일 경매개시

대략 위 경우 2021년3월1일 근저당권자가 경매를 신청한 경우 전세권자는 배당요청을 하지 않았습니다.
위 경우 1억2천에 낙찰된 경우 전세권자가 1억 2천을 먼저 받나요?
아니면 근저당권자가 1억을 먼저 받고 2천만원을 전세권자가 받나요?
또한
전세권자가 못 받은 금액은 낙찰자가 인수하나요? 
의견달기
ans79  (39.120.xxx.59) 2024.05.20 14:23
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

배당요구를 하지 않은 선순위전세권은 매각을 통해 소멸하지 않을 뿐만 아니라, 당연히 배당에서 제외되는 만큼 낙찰자는 낙찰대금 외 추가로 선순위전세권 전액 뿐만 아니라 전세권의 존속기간 까지 추가로 인수해야 합니다.

또한, 선순위전세권과 별개로 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있고, 임차인의 지위에서도 역시 배당요구를 하지 않은 경우라면 이 경우 역시 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전임대차계약의 존속기간 또한 낙찰자의 추가인수대상이 되며, 임대차계약 종료 시 해당 임차인은 계약갱신청구권의 행사 또한 가능합니다.


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010-5554-6720
realauc  (220.76.xxx.38) 2024.05.20 14:30
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


사건번호를 남기세요. 그래야 제대로 된 권리분석을 받을 수 있습니다. 사건번호를 공개하지 않아 생길 이익과 받을 수 있는 불이익을 비교하면 불이익의 위험이 훨씬 클 수 있습니다. 또한 주어진 조건에 변수가 있을 수 있습니다. 즉 전세권은 배당신청을 하지 않았지만 임차인으로서 배당신청을 했는지 여부, 그리고 확정일자를 언제 받았는지 여부, 그리고 전세권자가 임차인과 동일인인지 여부 등..확인해야 할 게 많습니다.

전세권자와 임차인이 동일인이라고 가정하고, 확정일자도 전입신고와 동시에 받았다고 가정하고 답변드립니다.
해당 임차인은 점유와 전입신고를 한 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 동시에 가지고 있습니다. 다만 전세권은 근저당 이후에 설정한 것이므로 후순위전세권입니다.
다만, 해당 임차인이 대항력의 요건을 갖추었으므로 주임법상의 임차인의 지위를 가지고 있으므로 보증금 3억을 전액 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 낙찰자 입장에서는 아무리 싸게 낙찰을 받아도 보증금 3억 이하로는 매수불가능합니다.
다시말해, 해당 임차인은 전세권은 후순위이지만 주임법상의 대항력 있는 임차인의 지위를 주장할 수 있는 겁니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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